Propiedad de vivienda para latinos en Chicago: Lo que necesitas saber para navegar el mercado actual

Con un mercado inmobiliario nacional competitivo, quienes aspiran a ser propietarios pueden sentirse desalentados y ver sus metas fuera de su alcance. Sin embargo, en todo el país –y en Chicago– existen recursos y oportunidades para hacer realidad la compra de una vivienda.

Recientemente, la propiedad de vivienda entre hispanos ha ido en aumento. La Asociación Nacional de Profesionales de Bienes Raíces Hispanos informó que la tasa nacional de propiedad de vivienda creció a 49.5% en 2023, lo que representa el mayor aumento en un solo año en 18 años. Además, los hispanos están comprando casas a edades más tempranas, con la mayoría de los compradores en 2023 entre los 25 y 35 años. A partir de 2022, el 59% de los hispanos en Illinois son propietarios de vivienda, un porcentaje mayor que el promedio nacional.

El área de Chicago también representa uno de los 25 mercados más favorables para compradores hispanos basados en la asequibilidad.

A pesar de las dificultades del mercado, que incluyen altas tasas de interés y una falta de inventario en toda la ciudad, los agentes inmobiliarios y trabajadores de la industria tienen el mismo mensaje para los compradores potenciales: no pierdan la esperanza. La Raza habló con propietarios de viviendas y profesionales del mercado inmobiliario sobre cómo navegar el mercado actual de Chicago y los recursos disponibles para quienes buscan comprar ahora.

El estado del mercado

Erika Villegas, presidenta de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Chicago, cuenta con más de 30 años de experiencia en el sector inmobiliario de la ciudad. En comparación con el año pasado, señala que las ventas cerradas han disminuido y los precios de venta han aumentado en casi un 7%.

“Las ventas cerradas han bajado, creo que principalmente debido a la falta de inventario”, dijo. “Tenemos compradores que ya están preparados, preaprobados, pero no tenemos suficiente inventario para satisfacer todas las necesidades que tenemos en Chicago”.

Villegas comentó que ha hablado con otros agentes inmobiliarios en todo el país y que la falta de viviendas disponibles no es un problema exclusivo de Chicago en este momento. Debido a esta escasez, el proceso ha sido más difícil para los compradores de vivienda por primera vez y para aquellos que buscan mudarse a casas más grandes. Sin embargo, mencionó que la edad promedio de los compradores hispanos o latinos es de alrededor de 30-31 años, la más baja en cualquier segmento del mercado. Ha notado que muchos de sus clientes tienen el valor de la propiedad inculcado desde una edad temprana, debido a que sus padres inmigrantes deseaban construir riqueza generacional a través de la compra de viviendas.

Los problemas que enfrenta el área metropolitana de Chicago también son prominentes en los vecindarios mayoritariamente latinos, como Pilsen y La Villita, con una falta de inventario y situaciones de múltiples ofertas. En estos casos, los compradores potenciales están ofreciendo por encima del precio de venta para asegurarse las casas que desean.

Cuando se trata de estas situaciones, Villegas subraya la importancia de sentarse con los clientes y asegurarse de que se sientan cómodos haciendo una oferta en una casa que tiene múltiples propuestas. “[Su capacidad] se basa en su pago inicial, sus subsidios, sus ahorros”, explicó. “Tal vez para alguien, un aumento de $10,000 en el precio solo representará alrededor de $70 al mes, por lo que me gusta sentarme con mis clientes y hablar sobre lo que eso significa a nivel mensual y a largo plazo, y qué pequeños ajustes deben hacer para poder seguir pagando”.

Otras veces, los clientes deciden que el precio es demasiado alto y optan por comenzar de nuevo. Como agente inmobiliaria, Villegas comentó que, a veces, su trabajo consiste en buscar propiedades que aún no han salido al mercado para que sus clientes las exploren y, en otras ocasiones, en emparejar compradores potenciales con vendedores.

En cuanto a las finanzas, Villegas asegura que el mejor momento para comprar es cuando los compradores sienten que tienen los medios económicos para hacerlo. Ha visto casos en los que las cuotas hipotecarias resultaron ser mil dólares menos de lo que sus clientes pagaban en alquiler, lo que les permitió destinar ese dinero a su jubilación, a la compra de otra propiedad de inversión o al ahorro para la educación de sus hijos. “Es una decisión muy personal que uno debe tomar, si tiene sentido comprar una casa”, comentó. “Pero creo que comprar una vivienda siempre es la opción correcta porque ayuda a crear riqueza generacional. Eso es algo que he enseñado a mis clientes durante mucho tiempo y lo practico yo misma”.

Por su parte, Mabel Guzmán, que también vive en la ciudad y ha trabajado como agente inmobiliaria durante 26 años, mencionó que ha visto recientemente cómo algunos latinos, que calificaban para hipotecas preferentes, han sido colocados en hipotecas de alto riesgo, que tienen una tasa de interés mucho más alta y pueden requerir un pago inicial mayor. Por ello, es fundamental que los compradores sean conscientes de los programas para los que califican según su historial crediticio.

Guzmán señaló que dos aspectos del mercado que han cambiado son el acceso al crédito y las tasas de interés, lo que puede afectar significativamente la capacidad financiera de los compradores para adquirir una vivienda. “De repente, lo que podías permitirte ya no es asequible porque ese rango de precios ya no existe, o la comunidad en la que querías vivir ya no es alcanzable debido a las tasas de interés”, dijo. “Además, está el costo de entrada”.

Guzmán dijo que el año pasado, más que en cualquier otro, personas utilizaron programas de asistencia para el pago inicial, lo que les permitió cubrir los costos iniciales, incluidos los costos de cierre, que han aumentado considerablemente y enfocarse en gestionar los pagos mensuales.

Una estrategia que a veces utiliza es pedir a los vendedores que cubran un porcentaje de los costos de cierre, permitiendo que los compradores hagan una buena oferta en el vecindario donde desean quedarse sin tener que asumir el total de los costos de cierre.

Debido a la falta de asequibilidad, Guzmán ha observado que muchas personas han sido empujadas fuera de los vecindarios mayoritariamente latinos, como Pilsen y La Villita, e incluso han migrado fuera del condado de Cook.

Testimonios de propietarios latinos en Chicago

Jeni Mota, de 23 años, tiene una historia de éxito reciente. Compró una casa unifamiliar en Oak Lawn con su pareja después de pasar solo uno o dos meses en el proceso de compra. Inicialmente, planeaba buscar casas en las áreas de Oak Lawn y Midway debido a que tanto ella como su pareja trabajan en la ciudad y querían estar cerca de la autopista. Además, ella creció en esa zona y la conoce bien.

“Nunca había querido alquilar”, dijo. “Siempre quise tener mi propio espacio, y eso fue algo que me inculcaron mis padres porque siempre han hecho lo mismo”. Los padres de Jeni emigraron de México y “empezaron desde cero” hasta ser propietarios de su casa. Tener familiares que habían pasado por el proceso antes y que le inculcaron la importancia de ser dueños de una vivienda hizo que el proceso fuera menos atemorizante y desconocido para ella.

Financieramente, dijo que esto también fue una gran ayuda, ya que sus padres le aconsejaron sobre qué hacer y qué evitar para ahorrar dinero. Les preguntaba cuánto habían ahorrado o cuánto pensaban que era una buena cantidad para dar como pago inicial en su situación. También tuvo la suerte de poder vivir en casa de sus padres mientras ahorraba para comprar una vivienda.

Cuando comenzó el proceso, pensaba que le tomaría entre seis meses y un año o más debido a la alta competencia en el mercado. Dijo que las casas que estaba mirando se vendían por ofertas mucho más altas que el precio solicitado; si encontraba una casa que le gustaba, tenía que decidir rápidamente si hacer una oferta ese mismo día o correr el riesgo de perderla.

Un día, hizo una oferta por una casa que le encantaba, pero su agente de bienes raíces, Villegas, le informó más tarde que los vendedores habían decidido aceptar una oferta en efectivo. Inicialmente, Jeni aceptó que simplemente no estaba destinada para ella. “La mentalidad con la que llegué era: ‘Lo que está destinado para mí, será mío’…”, dijo.

Doce horas después, recibió una llamada: los vendedores habían cambiado de opinión y decidieron aceptar su oferta. La casa solo había estado en el mercado por un día y ya había recibido entre tres y cuatro ofertas.

La experiencia de su hermano Jonathan fue muy diferente. Compró una casa con su pareja antes de que ella diera a luz a sus gemelas en agosto pasado. Les tomó poco más de medio año encontrar una vivienda después de que una casa en Chicago Ridge, cuya compra estaban a punto de cerrar, se incendió, obligándolos a empezar de nuevo. “Nos dijeron: ‘Bueno, puedes esperar a que la arreglen o puedes recuperar tu dinero’…”, dijo Jonathan, de 29 años. “Tuvimos que buscar en otro lugar porque los daños eran bastante graves”.

Mientras que Jeni compró una casa porque se sentía lista, Jonathan también sentía la presión del tiempo. Empezó a buscar viviendas poco después de enterarse de que iba a tener hijos. Uno de los aspectos más importantes de su proceso fue encontrar personas en las que pudiera confiar como agentes de bienes raíces y prestamistas. Al principio, trabajó con un amigo que era nuevo en el negocio, pero Jonathan no se sintió muy a gusto con las casas que vio. Finalmente, decidió trabajar con la agente de sus padres y su hermana, Villegas, a quien describió como más experimentada y conocedora.

La casa que finalmente compró era de ladrillo, en lugar de la original de estilo Cape Cod que se incendió. Sin embargo, su nuevo hogar requería muchas renovaciones, mientras que la otra no. Al igual que Jeni, su familia lo ayudó con algunas de las renovaciones para aliviar la carga financiera.

Jonathan enfrentó los mismos problemas de mercado que su hermana, haciendo ofertas en tres o cuatro casas antes de encontrar la que finalmente consiguió. También amplió las áreas en las que estaba dispuesto a buscar debido a la alta competencia en el mercado. “Me seguían superando con ofertas”, dijo. “Estaba emocionado [de hacer una oferta] y luego, ¡boom!, me rechazaban. Así que fue emocionante, pero también una decepción constante”.

Para su casa actual, adoptó un enfoque más personal y llevó a su novia embarazada para hablar sobre su nueva familia y cómo la casa era para ellos y su futuro. Al final, esto funcionó para él. Aunque el vendedor estaba recibiendo ofertas en efectivo, decidió aceptar la oferta de Jonathan.

Dijo que ha visto a vendedores elegir a familias porque ven que la casa se convertirá en un hogar en lugar de un simple proyecto para inversores. “Trata de usar empatía, simpatía, cuenta una historia de amor”, dijo. “Si no tienes una gran cantidad de dinero, intenta de esa manera. Tal vez alguien decida: ‘¿Sabes qué? Quiero dársela a esta familia’…”.

Encontró la casa después de que solo hubiera estado listada durante 30 minutos y decidió que necesitaba verla de inmediato. Jonathan terminó siendo el primero en verla.

En cuanto al proceso financiero, Jonathan dijo que utilizó un programa a través del estado de Illinois para compradores de vivienda por primera vez, lo que le permitió recibir $7,500 para su casa. También calificó para otras oportunidades de asistencia debido a su buen crédito.

Jeni dijo que tuvo una experiencia beneficiosa con su entidad crediticia, quien le aconsejó poner los documentos a nombre de una sola persona, lo que le permitió calificar para asistencia para compradores de vivienda por primera vez. Su entidad crediticia también la inscribió en una clase sobre información financiera básica necesaria para comprar una casa, como los diferentes costos de reemplazar ciertos elementos en una vivienda y cómo pagar o contactar a las personas responsables de las facturas.

Sin embargo, una cosa que la sorprendió fue el costo de los gastos de cierre. En Chicago, estos se reportan entre el 2% y el 4% del precio de la vivienda. “No sabía cuánto realmente costaba hasta después”, dijo. “Además de lo que ya deberías haber ahorrado, deberías tener aún más”.

Uno de los consejos más impactantes que Jeni y Jonathan recibieron de sus padres fue comprar una casa deteriorada y arreglarla ellos mismos, algo que sus padres hicieron con su propia casa. Ambos contaron con el beneficio de tener familiares que les ayudaron a arreglar diferentes aspectos de sus hogares. “Esa es la mejor manera”, dijo Jonathan. “La mejor manera es encontrar a alguien o involucrar a la familia si [gastar en renovaciones] no es lo tuyo”.

En general, ambos propietarios creen que es importante mantener una mente abierta y no perder la esperanza. A lo largo de las dificultades que los compradores puedan encontrar durante el proceso, la casa correcta llegará a ellos. “No dejes que te deprima”, dijo Jeni. “Mantén una actitud positiva, porque creo que eso fue lo que me salvó un par de veces cuando hice algunas ofertas y no las conseguí. Lo que es tuyo, será tuyo”.

Recursos y consejos para posibles propietarios de vivienda

Para aquellos que saben exactamente lo que necesitan o que no saben por dónde empezar, existen recursos en Chicago que facilitan el proceso de adquirir una vivienda. Algunas de las principales áreas para comenzar a buscar recursos en la ciudad incluyen el Departamento de Vivienda de la Ciudad de Chicago, Neighborhood Housing Services de Chicago y la Autoridad de Vivienda de Chicago (CHA).

Jimmy Stewart, gerente de los programas “Choose to Own” y de asistencia para el pago inicial de CHA, maneja gran parte de los recursos para propietarios primerizos. Stewart crea programas y currículos para ayudar a las familias en la transición de ser inquilinos a propietarios de vivienda. A través del programa “Choose to Own”, CHA ayuda esencialmente a los compradores a pagar su hipoteca con la parte del subsidio para la que califican. Stewart trabaja para asegurarse de que los residentes comprendan los requisitos, y todos los programas requieren una orientación para que las personas tengan la oportunidad de hacer preguntas y aprender la información básica.

“A veces se trata de dinero, a veces de educación, a veces de miedo”, dijo Stewart. “Queremos realmente involucrar a nuestros clientes desde el principio con esos temas y asegurarnos de que los dirigimos a los recursos adecuados”.

Cuando las personas solicitan los recursos de CHA, algunos de los cuales solo están disponibles para residentes de viviendas de CHA mientras que otros están disponibles para todos los residentes de Chicago, Stewart dijo que el primer paso es referir a los compradores a asesoría sobre propiedad de vivienda. Trabajan con diferentes organizaciones en Chicago para proporcionar asesoramiento previo y posterior a la compra para asegurarse de que todos los compradores estén bien equipados para manejar todas las partes del proceso. También les ayuda a comprender mejor qué estrategias serán las más adecuadas para maximizar el valor de su dinero en todos los aspectos.

CHA también se asocia con diferentes entidades crediticias en la ciudad para ayudar a emparejar a los compradores con la entidad crediticia que mejor se ajuste a sus necesidades y para mantenerse alerta a los nuevos programas disponibles, explicó Stewart. Muchas veces, las familias involucradas con CHA son las primeras en enterarse de estos programas tan pronto como salen al mercado. Además, CHA ha comenzado un nuevo programa de pago inicial en el último año, asociándose con más de 20 bancos o entidades crediticias que también pueden proporcionar información sobre lo que los propietarios de viviendas en Chicago necesitan.

Luego, Stewart mencionó que CHA se mantiene en contacto con el agente inmobiliario que elijan los compradores para asegurarse de que la vivienda esté en buenas condiciones y cumpla con los códigos municipales. Finalmente, trabajan con ellos en el proceso de cierre y en sesiones de asesoramiento posterior a la compra.

Neighborhood Housing Services de Chicago (NHS Chicago) también ofrece recursos similares, como clases sobre múltiples tópicos, desde educación financiera hasta prevención de ejecuciones hipotecarias, préstamos, subvenciones y asistencia para el pago inicial. También ofrecen consultas individuales para personas que buscan información más específica para su situación de compra.

La página web del Departamento de Vivienda de la Ciudad de Chicago también contiene una gran cantidad de información y recursos disponibles para los residentes de Chicago, desde potenciales compradores de vivienda hasta aquellos que necesitan asistencia mientras son propietarios. También proporciona datos generados por la ciudad sobre viviendas asequibles en toda la ciudad e iniciativas para ayudar a aquellos que buscan ser propietarios de vivienda.

Por su parte, Villegas, en el sector inmobiliario, dijo que su proceso para encontrar subvenciones para los compradores implica reunirse con ellos, revisar sus necesidades, hablar sobre todos los aspectos financieros y luego emparejarlos con una entidad crediticia que se ajuste a sus necesidades. Recientemente trabajó con un cliente que calificó para una subvención del Bank of America, que puede proporcionar hasta $17,500 si la vivienda se compra en un vecindario de ingresos bajos a moderados. No tuvo que aportar nada para el cierre porque la cantidad de la subvención cubrió su pago inicial y los costos de cierre.

“Esa es solo una subvención”, dijo. “Hay subvenciones con el estado de Illinois, con la Autoridad de Desarrollo de Vivienda de Illinois (IHDA) y tienen dos o tres tipos de subvenciones, dependiendo del ingreso y del vecindario. Entonces, casi debe personalizarse para ese cliente una vez que se sienta a tener esa conversación uno a uno con su agente inmobiliario”.

Por lo tanto, Villegas recomienda que los compradores tengan conversaciones tempranas con un agente inmobiliario y una entidad crediticia sobre su situación financiera y sus objetivos. A menudo pregunta a las personas cómo están con las deudas de sus tarjetas de crédito y qué pueden pagar o ahorrar dentro del próximo año. De esta manera, las personas no se apresuran y se aseguran de tomar decisiones que les sirvan.

Villegas también recomienda conocer los vecindarios y visitar diferentes lugares en los que puedan estar interesados en vivir. Los compradores pueden tener que pasar por programas de capacitación para la compra o la propiedad de vivienda que los califiquen para recibir más subvenciones, y los agentes inmobiliarios pueden informarles sobre esos programas.

En cuanto a encontrar agentes inmobiliarios, Villegas recomienda entrevistar a algunos para ver si son una buena opción y preguntar a amigos y familiares si han tenido una buena experiencia con alguien. Averiguar si son expertos en el vecindario deseado para que conozcan los detalles del mercado.

“Quieres poder hacer esas preguntas”, dijo. “‘¿Dónde está tu cafetería favorita? ¿Dónde está la tienda de comestibles?’, especialmente si no conoces el vecindario”.

Al igual que Villegas, Guzmán recomienda encarecidamente trabajar con un agente inmobiliario para asegurarse de que los compradores tengan acceso a toda la información posible. Los agentes pueden dirigir a los compradores a entidades crediticias, compartir recursos y encontrar programas de asistencia para los cuales los compradores puedan calificar. Especialmente debido a las conexiones que pueden tener y las explicaciones simplificadas que pueden proporcionar sobre grupos de préstamos como IHDA, que pueden ofrecer valiosos programas de pago inicial.

Guzmán también recomienda mantener una mente abierta sobre una futura vivienda debido a la falta de inventario y pensar en detalle qué es importante en una vivienda. Considerar el estilo de vida, los objetivos financieros y el tipo de estilo o estructura que tendrá sentido en los años venideros.

“¿Viajas mucho? Tal vez un condominio sea algo que se adapte mejor a ti… o tal vez necesitas algo que te dé tranquilidad, por lo que necesitas ese ingreso residual de tal vez otro inquilino o dos”, dijo. “Piensa en cuáles son tus objetivos a largo plazo”.

Es importante también considerar lo que los compradores están calificados para pagar en comparación con lo que estarían dispuestos a pagar. Tal vez les conviene optar por un precio más bajo para ahorrar algo de dinero adicional, mencionó. Recomienda aterrizar en un precio de pago deseado y trabajar hacia atrás a partir de eso para ver qué es asequible y qué está disponible.

Observando el mercado en general, Guzmán dijo que es fundamental que los compradores sean pacientes y exploren todas las opciones posibles. Con casas que entran y salen del mercado rápidamente y constantemente, siempre existe el potencial de nuevas opciones que se alineen con los deseos de los compradores.

Stewart dijo que uno de los mayores beneficios que reciben las personas de ser propietario de vivienda es un sentido de orgullo: ha hablado con cientos de personas que dijeron sentirse más confiadas y capaces en lo que pueden lograr, y otros, como sus hijos, sienten la misma confianza a su vez. Ha cambiado la trayectoria de su mentalidad y de sus vidas.

Una de las ideas erróneas más comunes que ha visto en las personas es la creencia de que no serán elegibles para recibir asistencia y que no podrán permitirse una vivienda. Sin embargo, a pesar de las opiniones pesimistas sobre el mercado actual, Stewart dijo que siempre hay más programas disponibles para ayudar a los compradores a alcanzar sus metas.

“Simplemente creo que la gente no tiene tanta esperanza. También creo que no escuchan lo suficiente las historias de éxito”, dijo. “Hay algunas historias por ahí, personas que entran en ejecución hipotecaria, personas cuyos impuestos aumentan y todo ese tipo de cosas. Pero hay muchas formas de prepararse para ese tipo de dificultades y evitarlas”.

Contacto con organizaciones

City of Chicago Department of Housing

www.chicago.gov/city/en/depts/doh.html

Chicago Housing Authority

www.thecha.org

Neighborhood Housing Services of Chicago

nhschicago.org

—

La producción y publicación de este reportaje de La Raza han sido posibles gracias al apoyo del Chicago Community Trust a través de su programa Cross Community Impact.