Educación financiera y apoyos económicos son clave para aumentar la propiedad de vivienda de los latinos en Chicago

En barrios latinos como Pilsen, familias latinas de segunda y tercera generación se apresuran a comprar casas y a manejar la plusvalía heredada, incluso mientras los precios en aumento y las barreras sistémicas ponen el sueño de ser propietario fuera del alcance en amplias zonas de Chicago.

A nivel nacional, la propiedad de vivienda entre latinos ha alcanzado niveles históricos. Según UnidosUS, la tasa de propiedad de vivienda latina aumentó del 42.3 % en 1990 al 50.6 % en 2021. La Asociación Nacional de Profesionales Hispanos de Bienes Raíces (NAHREP, por sus siglas en inglés) reportó un récord de 9.8 millones de hogares latinos propietarios de vivienda en 2024, el mayor aumento anual de cualquier grupo racial o étnico.

Pero a pesar de los avances, los latinos siguen estando 20 puntos porcentuales detrás de los hogares blancos en las tasas de propiedad. En Chicago, la asequibilidad y la segregación histórica amplían esa brecha.

“Hoy en día, ser propietario de vivienda sigue estando fuera de alcance, especialmente para algunos compradores primerizos”, dijo Rosie Verdin, quien dirige el equipo de administradores de cuentas de propiedad de vivienda en la Autoridad de Desarrollo de Vivienda de Illinois (IHDA).

Los compradores primerizos representaron solo el 24% de todas las compras el año pasado, un mínimo histórico. Mientras tanto, el precio medio de una vivienda en Illinois ha aumentado casi un 50% en solo cinco años, y el ingreso medio necesario para comprar esa primera vivienda ahora supera los $97,000, un aumento de $26,000 en solo dos años.

La deuda estudiantil también pesa. El prestatario promedio en Illinois debe alrededor de $39,000 en préstamos estudiantiles, lo que hace imposible ahorrar para el pago inicial mientras paga esos préstamos y enfrenta costos más altos de alquiler y gastos diarios, según Verdin. Según IHDA, la proporción de compradores primerizos ha caído al 24% de todas las compras en el estado, muy por debajo de las normas históricas.

“Como resultado, el sueño de ser propietario de vivienda está cada vez más fuera del alcance de toda una generación de individuos y familias de ingresos medios”, dijo.

Solo alrededor del 43% de las familias latinas en Chicago son propietarias de sus casas, en comparación con el 54% de las familias blancas, según el Urban Institute. Mientras tanto, el precio medio de las viviendas en barrios latinos como Pilsen, La Villita y Humboldt Park ha aumentado más rápido que el promedio de la ciudad, lo que pone a los compradores primerizos, especialmente a las generaciones más jóvenes, en desventaja. Los precios en aumento, combinados con barreras como menor acceso al crédito y hogares de estatus mixto, han dificultado particularmente que las familias latinas conviertan la propiedad de vivienda en riqueza generacional duradera.

La cuestión de la riqueza generacional

Para muchas familias latinas, ser dueño de una casa es más que una transacción financiera: se trata de estabilidad familiar y de dejar algo a las siguientes generaciones.

“Vemos mucha evidencia sobre la correlación positiva entre la propiedad de vivienda y otras cosas como el logro educativo, las oportunidades de trabajo y la participación cívica”, dijo Laura Arce, vicepresidenta senior de iniciativas económicas en UnidosUS. “Para la mayoría de las familias de clase media, comprar una casa es esa primera gran inversión financiera. Puede que no sea la única fuente de riqueza, pero es la puerta de entrada para construir riqueza intergeneracional”.

Pero esos beneficios no están garantizados. Las familias que carecen de planificación patrimonial o educación financiera corren el riesgo de perder sus hogares por ejecuciones hipotecarias o problemas de herencia poco claros. Un estudio de 2025 de UnidosUS y la Universidad de Harvard indica que los propietarios latinos son menos propensos a tener testamentos, lo que complica los procesos de herencia y pone los activos de vivienda en riesgo de división o venta forzada.

Lizette Carretero, directora de Bienestar Financiero en The Resurrection Project, dijo que la educación y la planificación patrimonial son ahora centrales en el trabajo de su equipo, especialmente ante el temor a la detención y deportación.

“Realmente hemos aumentado nuestra educación sobre cómo proteger sus activos”, dijo Carretero. “La planificación patrimonial se ha convertido en una conversación más profunda: ayudar a las familias a considerar un poder notarial o un poder financiero, por si algo llegara a pasar. Queremos que esa riqueza permanezca dentro de la familia”.

A través de clases mensuales de educación para compradores de vivienda, The Resurrection Project guía a las familias a lo largo de todo el proceso, desde la planificación previa a la compra hasta el apoyo posterior a la compra. El equipo de Carretero ha visto un creciente interés en barrios como Englewood y Auburn Gresham, dijo, mientras las familias buscan opciones asequibles fuera de los enclaves latinos tradicionales.

Pero aunque esas áreas ofrecen un camino más asequible hacia la propiedad de vivienda, los impuestos a la propiedad siguen siendo una de las mayores presiones que enfrentan los potenciales propietarios. En los últimos años, barrios latinos como Humboldt Park y Lower West Side (Pilsen) han mostrado un aumento dramático en los impuestos a la propiedad, de más del 25%, según la Tesorería del Condado de Cook.

Datos clave: impuestos a la propiedad

Durante el periodo de tasación 2023-2024, los valores tasados residenciales en distintos barrios del lado sur y oeste de Chicago experimentaron también alzas notables: en el barrio Lower West Side (incluyendo Pilsen) el incremento fue más moderado, aproximadamente un 9% según datos de la Tesorería del Condado de Cook. En cambio, en áreas como La Villita en South Lawndale, los aumentos se acercaron al 35%, mientras que en barrios como Belmont Cragin y New City (incluyendo el Barrio de las Empacadoras) los incrementos fueron mucho mayores, en algunos casos superando el 45%.

La responsabilidad de ser propietario de casa “no termina una vez que compras”, dijo Carretero. “Tenemos un equipo dedicado que ayuda a las personas a entender los impuestos a la propiedad, las reparaciones y los costos a largo plazo”.

Nuevas investigaciones también muestran que el vecindario donde crece un niño puede influir en su futuro económico décadas después, lo que afecta significativamente su capacidad de comprar una vivienda en la adultez. El Opportunity Atlas, un proyecto realizado en colaboración entre la Universidad de Harvard y la Oficina del Censo de EEUU, rastrea los ingresos adultos según los resultados de la infancia. En Chicago, los niños de bajos ingresos ganan en promedio $29,000 como adultos, pero los resultados varían mucho según el vecindario. Los niños que crecen a solo unas cuadras de distancia pueden experimentar diferentes futuros financieros, con ingresos adultos promedio que van de $16,000 a $75,000. Para las comunidades mayoritariamente latinas en Chicago, los datos revelan divisiones marcadas.

En Pilsen, los niños latinos de familias de todos los ingresos llegan a ganar un promedio de $34,000 anuales a los 35 años. En Humboldt Park, las cifras caen entre $27,000 y $36,000. En South Lawndale (La Villita), el ingreso familiar medio es de aproximadamente $34,000, en comparación con la mediana de $62,046 para latinos en toda la ciudad de Chicago.

Dato clave: Ingreso promedio

“Dónde vives afecta tantas cosas, en términos de acceso a oportunidades, calidad de vida y demás”, dijo Arce. “Sabemos que ser propietario de vivienda es una prioridad dentro de la comunidad latina, por eso es una prioridad para Unidos en el trabajo que hacemos”.

La investigación también muestra que las circunstancias financieras de los padres predicen fuertemente los resultados de sus hijos. Las familias con hipotecas estables y mejores puntajes de crédito suelen transmitir esas ventajas, no solo a través de la herencia, sino modelando sistemas financieros, ayudando con el pago inicial y dando a los hijos acceso a mejores vecindarios.

Lo contrario también es cierto: los padres que alquilan, enfrentan ejecuciones hipotecarias o tienen viviendas inestables, transmiten barreras en lugar de activos. Los datos muestran que los hijos hispanos de padres de bajos ingresos tienen un puntaje de crédito menor en la adultez que los hijos de padres de ingresos medios o altos. En el Condado de Cook, el puntaje de crédito promedio para hijos hispanos de padres de bajos ingresos es de 659, en comparación con 690 para hijos de padres de altos ingresos, según el Opportunity Atlas.

Incluso mientras las familias latinas avanzan, persisten las sombras del redlining y la segregación. El redlining, una práctica discriminatoria iniciada en la década de 1930 por la Home Owners’ Loan Corporation, negó sistemáticamente préstamos hipotecarios a residentes de barrios predominantemente negros y latinos. Esta práctica se representaba visualmente en mapas codificados por colores, donde las áreas con más minorías se marcaban en rojo, indicando alto riesgo de inversión. Como resultado, estos barrios sufrieron desinversión, deterioro de infraestructura y limitadas oportunidades económicas.

En Chicago, este legado es evidente en áreas con bajo patrimonio neto concentradas en los lados sur y oeste, predominantemente barrios negros y latinos. En barrios como Humboldt Park y North Lawndale, el patrimonio familiar medio es inferior a $5,000, en comparación con medianas de seis cifras en muchas áreas blancas, según el Urban Institute. Ese instituto también encontró que un hogar típico en las partes más ricas del Condado de Cook tiene más de 200 veces la riqueza de un hogar típico en las partes más pobres, siendo las áreas de menor patrimonio predominantemente comunidades de color.

La gentrificación, el proceso mediante el cual residentes más adinerados se mudan a barrios históricamente de bajos ingresos, aumentando los valores de las propiedades y los alquileres, ha agregado una presión intensa sobre los residentes de larga data. En Pilsen, antes un centro relativamente asequible para familias latinas, el aumento de los costos de vivienda ha obligado a muchos a irse. Entre 2005 y 2020, el costo medio de los alquileres en la parte oriental del vecindario aumentó $668 por mes en algunas áreas. Durante ese período, la población latina en Pilsen disminuyó un 44.1 %, según el Great Cities Institute de la Universidad de Illinois en Chicago.

Y desde 2020, el costo tanto de los alquileres como de los impuestos a la propiedad ha registrado aumentos significativos, que añaden presión a las familias latinas, tanto las que son propietarias como las que son inquilinos.

Saber por dónde empezar

Se necesitan reformas más grandes para reflejar cómo viven y ganan dinero las familias día a día, dijo Arce, especialmente en cómo los prestamistas evalúan el riesgo crediticio. En muchas familias latinas de estatus mixto hoy en día, un socio puede tener un trabajo con W-2 y otro estar autoempleado o trabajar en empleos en efectivo como Uber. Si esos ingresos en efectivo no se declaran en impuestos, no pueden contarse, aunque ganen lo suficiente para pagar la hipoteca.

“También hay una tasa muy alta de emprendimiento, especialmente dentro de la comunidad latina y en muchas comunidades inmigrantes”, dijo. “Así es como vive la gente hoy. Es mucho más común que hace décadas”.

En barrios como Pilsen y el Barrio de las Empacadoras (Back of the Yards), organizaciones comunitarias intervienen para cerrar la brecha de educación y crédito. Muchas comunidades locales en Chicago, así como el gobierno local y a veces incluso prestamistas locales, tienen programas especiales de asistencia para el pago inicial que solo están disponibles en esa geografía.

“Crear conciencia es importante, para que los consumidores o compradores sepan que eso existe para ellos”, dijo Arce.

Una de las mayores barreras es simplemente saber por dónde empezar, dijo Carretero.

“Cuando las familias comienzan su camino hacia ser propietarios, la mayoría va directamente a un agente inmobiliario o a una institución crediticia para solicitar un préstamo”, dijo. “Si les niegan, a menudo solo les dan algunos recursos y les dicen que se las arreglen por su cuenta”.

Carretero dijo que el crédito sigue siendo un gran obstáculo, especialmente para familias inmigrantes o de estatus mixto. Pero los individuos indocumentados probablemente tengan un ITIN, o número de identificación personal de contribuyente, con el que sí pueden construir crédito.

“Eso es algo que mucha gente no sabe”, dijo Carretero. “Algunas familias construyen crédito con un número de Seguro Social usado para trabajar, pero esa historia no siempre se refleja”.

Para abordar eso, The Resurrection Project ayuda a las familias a aprender a construir crédito usando sus números ITIN y trabaja con prestamistas locales que aceptan “crédito alternativo”, como historiales de pagos de alquiler o servicios públicos, cuando las familias carecen de historiales de crédito tradicionales.

“Hemos visto progreso con bancos más pequeños y cooperativas de crédito que pueden hacer lo que se llama evaluación manual”, dijo Carretero. “Miran el panorama financiero completo en lugar de solo lo que arroja un sistema”.

La Illinois Housing Development Authority (IHDA) también ha intentado cerrar la brecha con programas específicos. El programa Opening Doors (Abriendo puertas) ofrece $6,000 en asistencia para el pago inicial de la hipoteca a familias de ingresos bajos y medios, incluidos los beneficiarios del Programa de Acción Diferida para los Llegados en la Infancia (DACA).

El esquema SmartBuy, ahora cerrado, combinaba hipotecas con condonación de deuda estudiantil. En dos rondas, ayudó a más de 1,100 residentes de Illinois a comprar casas mientras cancelaba más de $33 millones en deuda estudiantil.

Desde 2020, los programas de IHDA han emitido $2,100 millones en primeras hipotecas y $110 millones en asistencia para el pago inicial, apoyando a más de 14,000 compradores. Solo el Condado de Cook vio $20.4 millones distribuidos entre 3,451 solicitudes en 2024.

Otro factor clave es la oferta de viviendas asequibles. Los programas que transforman lotes vacíos en casas iniciales dan a los compradores primerizos la oportunidad de permanecer en vecindarios como Pilsen y el Barrio de las Empacadoras, donde los precios en aumento han empujado a muchos residentes de larga data a salir.

The Resurrection Project también forma parte de una iniciativa más amplia llamada Reclaiming Chicago, una coalición que busca construir 2,000 viviendas asequibles en los lados sur y oeste, 1,000 en cada región.

“Estamos liderando los esfuerzos en Back of the Yards”, dijo Carretero. “Actualmente estamos en construcción de 28 casas, trabajando en asociación con Precious Blood Ministry of Reconciliation, que se enfoca en personas reincorporadas. Realmente es un proceso liderado por la comunidad: organizar reuniones, mantener a los residentes involucrados y abogar por más apoyo para el pago inicial”.

Esta iniciativa ya ha dado resultados. En la última fase de la iniciativa, un propietario recibió alrededor de $150,000 en apoyo para el pago inicial.

“Con el aumento de los costos y la inflación, esas grandes inversiones de subsidios marcan la diferencia”, dijo Carretero.

Finalmente, la asesoría financiera juega un papel crucial. Las organizaciones comunitarias guían a los compradores potenciales a través de la complejidad de los productos de préstamos, tasas de interés y sostenibilidad a largo plazo, asegurando que las compras de vivienda se traduzcan en riqueza y estabilidad duradera para las familias.

“Somos apenas menos de 2 millones de familias latinas que se han convertido en propietarios de vivienda en esta década, lo cual es una noticia realmente emocionante”, dijo Arce. “Hubo muchas razones por las que vimos un gran crecimiento de la propiedad latina al inicio de la década. Recientemente, sin duda ha habido muchos obstáculos, y no ha sido un mercado fácil, especialmente para compradores primerizos o de primera generación”.

La educación debe ir más allá de la primera generación de compradores, dijo Carretero, para realmente construir riqueza mediante la propiedad de vivienda.

En las familias, los “padres deben transmitir ese conocimiento a los hijos para que entiendan la responsabilidad de ser propietarios”, dijo Carretero. “Es un proceso continuo”.

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