¿Cómo será la renta en Nueva York en 2020?

El 15 de junio de 2019, el estado de Nueva York promulgó un nuevo proyecto de ley de alquiler que busca estabilizar los precios de renta de las viviendas, en beneficio de los inquilinos de la ciudad, aunque resultó polémico para propietarios y empresas de la industria de bienes raíces.

Legisladores de la ciudad y defensores de los derechos de los inquilinos, sostuvieron que la propuesta era necesaria debido a que el 65% de los residentes, aproximadamente 5.4 millones de personas, son individuos que rentan una propiedad.

¿Pero cuál es la razón de la molestia de los dueños que ponen a disposición sus viviendas por esta nueva ley que beneficia a los arrendatarios? Existen menos posibilidades de que un propietario aumente el precio de la renta, lo que a la postre genera un ingreso menor que pueda solventar el mantenimiento y los impuestos provocados con motivo del arrendamiento de su propiedad, mientras que la economía de los inquilinos se ve protegida.

Los departamentos en Nueva York tienen un precio de renta estabilizado, sin embargo, el uso de las Mejoras Importantes de Capital (MCI, por sus siglas en inglés) o las Mejoras Individuales del Apartamento (IAI, por sus siglas en inglés), que quieren decir que son reparaciones o arreglos al edificio o que el dueño realizaba a su propiedad y por la que podía justificar el aumento de la renta a su arrendatario (incluso con contrato vigente), generaron que entrara en debate esta nueva legislación para evitar costos exorbitantes en una vivienda con precio estabilizado.

Asimismo, un arrendador podía aumentar el precio de la renta para un nuevo inquilino cuando otro había abandonado la propiedad, situación que para el próximo año no podrá ser.

Para que estos ajustes en precios se puedan entender mejor, The Real Deal realizó un ejercicio práctico para explicar la situación que se vivirán entre dueños e inquilinos a partir del próximo año 2020 por una propiedad en renta.

Tomando en cuenta un último análisis del Departamento de Desarrollo de Preservación de la Vivienda, la renta promedio estabilizada por un apartamento típico en Nueva York es de $1,300 al mes. Si asumiéramos esta cantidad como un precio preferencial (por las razones que fueran), permitía al dueño aumentar el precio hasta $1,500 cuando renovaba el contrato a un mismo inquilino. En 2020, si el propietario desea renovar su contrato, tendrá que mantener el precio en $1,300.

En el caso del ajuste de la renta por una MCI cuando se realizaban mejoras en el edificio, se podía aumentar la renta un 6% del costo de la mejora, pero tomando en cuenta la cantidad de unidades en el edificio, la cantidad de habitaciones por unidad y el porcentaje del espacio residencial. Ahora, el límite anual es del 2%, por lo que si anteriormente podía elevar su renta hasta $1,590 ahora sólo podría elevarla a $1,326 y, además, este aumento expiraría en 30 años.

Cuando llegaba un nuevo inquilino a la propiedad, el dueño tenían un amplio margen de maniobra para ascender el renta de su propiedad hasta por un 20% , por lo que podía pasar de $1,300 hasta $1,908 al mes para el nuevo arrendatario en un contrato por dos años. Ahora, esa bonificación de vacante deja de existir, sin embargo, el arrendador tiene el derecho de quitar la cifra preferencial y cobrar el alquiler completo legal que es de $1,530 (aplicando la MCI anterior).

Las IAI eran otra herramienta que tenían los dueños para aumentar el precio de renta de su propiedad, sin embargo, surgían casos fraudulentos que pusieron el foco rojo en esta regla y por lo que se sometió a legislación. Un IAI de un departamento vacante no tenían un límite definido, por lo que algunos propietarios comprobaban $40,000 en gastos, generando que se le aumentará al precio el 1/40 del arreglo. Ahora, los IAI tienen un límite de $15,000 durante un periodo de 15 años y sólo podrá efectuarse el 1/168 del costo, por lo que el máximo aumento posible de la renta es de $89.28. En nuestra propiedad ficticia y agregándole todas las opciones posibles, el alquiler para un nuevo inquilino quedaría en $1619.28. Cabe señalar que los aumentos derivados de una IAI también vencen en 30 años como los MCI.

Estas reglas generales aplican para todos los apartamentos en renta en la ciudad de Nueva York. Se debe tomar en cuenta que el valor utilizado para este ejercicio es sólo para explicar el funcionamiento de la nueva regulación, por lo que es necesario que cada persona revise los valores de renta estabilizados de cada lugar y así aplicar los aumentos correspondientes para sacar el costo total de alquiler de manera particular.

Esta nueva regulación deja en claro el apoyo total que se le da a todas las personas que rentan una propiedad, sin embargo, dejando de lado a las empresas de bienes raíces, dueños particulares quedan relativamente desprotegidos ante exiguos aumentos posibles de su alquiler, por lo que el debate sigue abierto.

También puede consultar la guía publicada en septiembre de 2019 por el Departamento de Estado de Nueva York o el sitio de protección para inquilinos de la Oficina del Alcalde de Nueva York para mayor información.

FUENTES CONSULTADAS:

The Real Deal / Spectrum News NY1 / Street Easy / Brick Underground / Association for Neighborhood and Housing Development