Los tres mayores obstáculos entre los latinos y una hipoteca

El año pasado 7,42 millones de latinos eran propietarios de una vivienda, según cifras que maneja la Asociación Nacional de Profesionales Hispanos de Bienes Raíces (NAHREP) desde donde se añade que fue la única demografía del país que ha incrementado la tasa de propiedad en los últimos tres años consecutivos.

El hecho de que sea una de las comunidades en la que se forman más hogares y tengan un alto deseo de dejar de alquilar para tener su propia casa e hipoteca convierte a la compra de una vivienda en uno de los mayores objetivos y deseos de muchas familias. Ahora bien, seguir elevando la tasa de propiedad no es fácil cuando la mayor parte de los latinos se concentran en zonas como California, Texas y Florida donde los precios pueden llegar a ser muy elevados y además el año pasado se sufrieron varias y serias catástrofes naturales (y en la naturaleza).

De hecho, la mayor parte de los latinos que el año pasado se convirtieron en nuevos propietarios de casas vive en zonas rurales o mercados emergentes donde hay apartamentos o casas a precios asequibles como Kansas, Iowa y Utah.

Mantener el crecimiento este año va a ser complicado en un ambiente en el que NAHREP explica en un estudio, publicado a principios de año, que los precios de las casas siguen subiendo (además de las tasas de interés) y además existe una fuerte volatilidad con respecto a la situación inmigratoria “que puede temer un impacto que aumente en el apetito del consumidor hispano al hacer el compromiso financiero de largo plazo que requiere la propiedad”. Casi el 16% de las personas que tienen la aprobación Daca se decide por la compra de su apartamento.

Con todo, los latinos perciben que tienen tres grandes obstáculos para conseguir la propiedad de una vivienda, de acuerdo con una encuesta hecha por la entidad Fannie Mae a finales del año pasado. ¿Cuáles son estos?¿Tienen solución? (Una pista para la respuesta a la segunda pregunta: no a corto plazo)

• Falta de historia crediticia o baja calificación de crédito.

Aunque se está rebajando el número de latinos que no tienen relación con la banca y con el crédito, aún es una de las minorías que sigue más desligada del sistema bancario y el mundo del crédito. Eso imposibilita tener una historia crediticia de la que después los bureaus de crédito puedan deducir una calificación. Esta calificación es clave para que las entidades que le pueden conceder el préstamo calculen el riesgo que corren al dejarle el dinero y lo hagan o no. En caso de que lo hagan, cuanto más baja es la calificación crediticia del que pide la hipoteca, mayor tasa de interés le van a imponer para asegurar la apuesta que hacen. Cuanto mayor es la calificación, más bajos serán los intereses.

Recuerde que esta calificación es de tres cifras y que además de los tres bureaus, FICO tiene una calificación que ahora puede consultar gratuitamente en la red de la mayor parte de los bancos (se lo ofrecen con su cuenta) y emisores de tarjetas de crédito. La puntuación más baja es de 300 a 503 (no merece la pena pedir el crédito), la buena es de 666 a 754 y a partir de 755 a 814 es muy buena. Más allá de eso es excelente y complicado de conseguir.

Para que esto no sea un problema considere iniciar una crediticia si no la tiene. Para empezar desde cero lo mejor es tener una tarjeta de crédito asegurada aunque hay otras vías. Estas funcionan de forma pre pagada y su uso se reporta a los bureaus de crédito. No obstante, construir un historial de crédito toma tiempo y gestionarlo bien incluye usar bien las tarjetas (pago a tiempo y mantener balances bajos sobre todo). No se enamore de una casa antes de asegurarse de que su calificación es buena y si tiene que mejorarla, dese unos meses para hacerlo. Piense en el largo plazo.

• Pagos iniciales inasequibles o elevados costos de cierre

Toda compra incluye hacer frente a un pago inicial del precio total de la vivienda que varía según mercados pero suele estar entre el 5% al 20%. Es decir, que si la casa vale $100,000, tiene que pagar $20,000 para que le presten los $80,000 restantes.

En el caso de que no tenga ese capital no busque casa antes de ahorrar. En muchos estados donde el precio de la vivienda es muy elevado, esta tarea es muy complicada y por ello este obstáculo es mucho más difícil de superar que el anterior, sobre todo teniendo en cuenta el estancamiento de los salarios de la última década. Aunque a los mileniales latinos les vaya mejor que a sus progenitores y abuelos (por haber tenido un mayor acceso a educación y otras oportunidades), tener este capital exige mucha disciplina de ahorro y años.

Solucionarlo pasa por pensar en un tipo de préstamo hipotecario llamado FHA (asegurados por la Administración Federal de la Vivienda) que requieren un pago inicial que puede empezar con el 3.5%. Es más asequible aunque complica un poco más el tercer obstáculo.

• Ingresos insuficientes para el pago mensual de hipoteca

El alto precio de las viviendas hace que las cuentas no salgan fácilmente. Recuerde que no solo ha de abonar al banco la cuota mensual del crédito una vez lo tiene, sino también pagar facturas de luz, agua, gas, seguros, arreglos varios (que siempre los hay), impuestos, etcetera. Es importante considerar que se considera que una vivienda no es asequible (ni como alquiler ni como compra) cuando se dedica a ella más del 30% de lo que se ingresa.

También conviene recordar que cuando se hace un pago inicial menor del 20% hay que pagar un seguro hipotecario. En el caso de las hipotecas FHA, el Gobierno redujo significativamente el costo de estas pero aún así es una cantidad que se ha de sumar a la cuota mensual.

Para esto no hay mas solución que el aumento de los ingresos o poner la vista en viviendas que estén en un presupuesto que no se desvíe ni un dólar de su capacidad de pago. (Y esto no es fácil)