Inmigrantes con número ITIN y crédito limitado sí pueden acceder a hipotecas

Prepararse adecuadamente para comprar una casa no solo facilita el proceso de convertirse en dueño de vivienda, sino que también te protege de riesgos financieros y asegura que la inversión a realizar sea la adecuada.

Lizette Carretero, directora de bienestar financiero del Proyecto Resurrección (TRP), comparte que a través de su iniciativa Full Circle Homes ofrecen gratuitamente educación financiera, asesoría personalizada, planeación y guía antes, durante y después de la compra de una propiedad para de esa manera se logre que la adquisición de casa se lleve a cabo sin interrupción.

“En el viaje de la compra tenemos educación financiera que es muy recomendada, le damos [a cada participante] una certificación que requiere ocho horas de educación, en ese enfoque hablamos sobre cómo crear estabilidad financiera, crear hábitos para enfocarse en ahorrar y reducir deudas para poder estar preparados para cuando uno hace una compra”, indicó Carretero. En esta asesoría cada persona recibe un análisis individual de su proyecto de compra y también información sobre asistencia sobre refinanciamiento, apelación de impuestos de propiedad, mantenimiento de la propiedad y cómo seguir planeando para sostener a largo plazo esa inversión.

En este contexto, el proceso de compra de propiedad puede tardar de entre dos a cuatro años, por ello Proyecto Resurrección recomienda que los interesados en prepararse para adquirir una vivienda asistan a una de sus sesiones gratuitas.

TRP Lending (Préstamos del Proyecto Resurrección)

El Proyecto Resurrección, organización que lleva décadas apoyando a la comunidad latina de Chicago, se enfoca en hacer el proceso de compra de propiedad accesible para toda persona sin importar su estado migratorio. Un 40% de las familias que a las que asiste el Proyecto Resurrección tienen ITIN (Individual Taxpayer Identification Number, número de identificación como contribuyente para personas que no tienen un número de Seguro Social) y por ello esta organización también trabaja con instituciones bancarias que ofrecen préstamos a personas con ITIN. Al ser una Institución Financiera de Desarrollo Comunitario (CDFI por sus siglas en inglés) certificada, Proyecto Resurrección se compromete a proveer servicios financieros de alta calidad y recursos que aumenten el número de propietarios de vivienda en la comunidad. También aboga para que existan más asistencias para personas con ITIN y logren acceder a préstamos hipotecarios.

Por consiguiente, a finales del 2023 Proyecto Resurrección concretó una colaboración con un banco que les permite ofrecer préstamos a personas con ITIN. Carretero explicó que “como lo ofrecemos es que Heartland Bank and Trust Company ofrece 80% del préstamo y TRP Lending [el programa de préstamos de Proyecto Resurrección] ofrece el 17% del préstamo. Esto le da oportunidad a una persona con ITIN a comprar con 3% de enganche”. Este año, indicó Proyecto Resurrección, brindaron 15 préstamos a personas con ITIN bajo ese programa y consideran que para antes de 2025 lograrán conseguir más capital para generar más financiamiento para personas con ITIN.

¿Sabías que para comprar casa no necesitas número de Seguro Social?

“Para comprar casa no necesitas un número de seguro social”, aseveró Carretero. Ahora hay más instituciones concediendo préstamos a personas con ITIN. Usualmente, para obtener una hipoteca con ITIN se requiere tener un puntaje de crédito de 640 o más para acceder a buenas tasas de interés. Y dependiendo de la entidad financiera y de cómo se presente el mercado, las instituciones financieras pueden ofrecer préstamos con un punto más alto de interés para financiar a personas con ITIN.

Hoy en día se están registrando productos de financiamiento más asequibles, donde el pago inicial para préstamos con ITIN puede ser 3% o 10%. Hace más de tres años se requería el 10% o 20% de enganche para préstamos con ITIN. Según los datos que bancos han compartido con el Proyecto Resurrección, “prestamos ITIN tienen bajo índice de embargo, el éxito es que el enganche es más grande, la familia ha hecho una inversión más grande… así que los riesgos no son tan altos, aunque sean indocumentados” agregó Carretero. Otra ventaja que pueden aprovechar las personas con ITIN es la asistencia para pagar el enganche a través de programas locales, fondos privados o estatales. Para calificar precisan de requisitos como crédito y tipo de propiedad, entre otros.

Un ejemplo de hipoteca para personas con ITIN en Illinois es el plan de Midland States Bank, un programa que ofrece préstamos para compradores de vivienda por primera vez y para clientes con ITIN. Ofrece un pago inicial bajo del 5% más costos del cierre, no requiere crédito pero solicitan tres pruebas de crédito alternativas (facturas pagadas durante 12 meses o más sin reportar pagos atrasados o falta de pago) y se requieren de 1 a 6 meses de pago en reserva. La tasa de interés se determina dependiendo si el cliente tiene puntuación de crédito; cuanto mejor sea su puntaje, será mejor su tasa de interés. La tasa de interés del mercado para préstamos con ITIN puede variar, y se situó en agosto de 2024 entre el 7.125% y el 10%. En comparación, el promedio general de tasas de interés para créditos a 30 años fue de alrededor de 6.5% en agosto de 2024.

Midland States Bank recalcó que todo depende de la puntuación de crédito del cliente. Para clientes con ITIN, Midland States Bank ofrece asistencia para el pago inicial si los compradores se encuentran dentro del límite de ingresos establecido por HUD (Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos) y subvenciones de hasta $10,000 provenientes del programa del Federal Home Loan Bank of Chicago, que canaliza esos apoyos a través de entidades financieras participantes. IHDA (Autoridad de Desarrollo de Vivienda de Illinois) también ofrece subvenciones para compra de casa en Illinois a través de instituciones financieras participantes y ofrece hasta $10,000 en asistencia para compra de vivienda.

Barreras de aprobación a un préstamo hipotecario para personas con ITIN

El Proyecto Resurrección ha notado que la falta de acceso al crédito es una de las barreras más grandes para obtener un préstamo hipotecario, sobre todo para quienes tienen número ITIN. Ellos pueden tardar hasta dos años en establecer un historial de crédito con su número de ITIN. Carretero explica que “lo que no tienen es crédito, porque están comprando todo cash, porque dicen ‘si no tengo deuda así se mira mejor cuando voy a comprar una casa’. Desafortunadamente se necesita historial de crédito para demostrar que uno puede pagar sus deudas”.

Una posibilidad de construir un historial de crédito pueden ser pagos puntuales de renta, servicios públicos, celular y seguro de auto. Eso indica que han sido responsables en sus pagos y algunas instituciones pueden considerar ese crédito alternativo para conceder una hipoteca.

Otro dato que proporciona Proyecto Resurrección es que a la hora de comprar casa los ahorros no son necesariamente un problema para familias con ITIN. “Familias tienen entre $20, $30, $50,000 de ahorros”, dijo Carretero. Y aunque tienen dinero no tienen crédito, es común que mucha gente mantenga el dinero en casa, familias latinas siguen desconfiando de mantener su dinero en instituciones financieras.

Un obstáculo más es el pago mensual de auto. El promedio de estas mensualidades oscila en $700 y esas deudas limitan a la gente a calificar a un préstamo de propiedad. “Si estás considerando comprar un carro o una casa, primero compra la casa porque eso te va a impactar en lo que puedes calificar”, recomendó Carretero.

Asistencia disponible para clientes con número de Seguro Social y DACA

Aunque los intereses hipotecarios siguen altos, las personas ya se resignaron a aceptar que el costo de la vivienda se sigue elevando. “Con DACA.., para esas familias hay más opciones, más ayudas de subsidio”, agregó Carretero. Personas con el beneficio de la Acción Diferida para los Llegados en la Infancia (DACA) pueden acceder a cualquier préstamo convencional mientras su permiso de DACA no expire en menos 6 meses y puedan cumplir los requisitos que exige el financiamiento.

Actualmente personas con número de Seguro Social y beneficiarios de DACA pueden aprovechar diferentes programas de asistencia a la hora de comprar propiedad, según comparte Proyecto Resurrección, entre ellos:

• La Autoridad de Desarrollo de Vivienda de Illinois (IDHA), que ofrece diferentes opciones de enganche.
• Bancos. Por ejemplo, BMO puede ofrecer hasta $17,000 de asistencia de enganche y Bank of America ofrece hasta $17,500 dólares con dos programas que tienen de enganche. Calificar a esos subsidios depende del área donde se está comprando casa y los ingresos del solicitante. Otro banco es Associated Bank, que puede ofrecer $10,000 dólares de asistencia.
• El Condado de Cook en junio de 2024 desarrolló un programa de asistencia de $25,000 dólares para compradores de propiedad.

Todos estos apoyos tienen sus propias cláusulas. Algunas asistencias son perdonables, es decir no se tiene que pagar nada, siempre y cuando el cliente cumpla con los requisitos.

Proyecto Resurrección indica que en mercados como Chicago se logró que muchos bancos que no habían prestado por años a minorías o a gente de bajos ingresos ahora ofrezcan un portafolio diseñado con productos de 3% de enganche y sin PMI (Private Mortage Insurance, por sus siglas en inglés, o Seguro Privado de Hipoteca). Préstamos de este tipo tienen restricciones como ingresos de la persona y el área donde se ubica la propiedad entre otros requisitos. Este resultado fue gracias a la ley federal

Community Reinvestment Act, diseñada para alentar a los bancos comerciales y las asociaciones de ahorro a ayudar a satisfacer necesidades en todos los segmentos de sus comunidades, incluidos los vecindarios de ingresos bajos y moderados.

Preparación continua para dueños de propiedad con Proyecto Resurrección

El Proyecto Resurrección no solo asiste a las personas con educación referente al proceso de compra, también las ayuda a ser aprobadas para un préstamo hipotecario y las conecta con un agente de bienes raíces. Toda la asistencia que ofrece TPR es gratis: “todo lo que es la consejería, el proceso es gratis, ya cuando están en el proceso de la búsqueda de la casa y contratan a un agente de bienes raíces si va a haber cobro, igual para iniciar un préstamo por la transacción que hará, pero para prepararse no hay cobro” indicó Carretero.

Para comprar una casa, uno debe hacer cambios, sacrificios y estos no cesan luego de la compra de la propiedad. Por esa razón, el Proyecto Resurrección ofrece guía posterior a la compra de propiedad, donde ayudan a los propietarios a planear a largo plazo, a organizar su retiro y proyectar su futuro, a estar listos para gastos inesperados y poder solventar el mantenimiento de la propiedad. “A las familias que estamos viendo en el proceso de embargo ahorita son porque se les han subido los impuestos de propiedad o necesitan reemplazar el techo, entonces no hay suficientes subsidios o ayudas, uno no planea para poder hacer ese tipo de transacción”, compartió Carretero. El Proyecto Resurrección trabaja no solo en presupuestos mensuales sino en anuales para cambiar los hábitos de las personas, enseñándolos a ahorrar.

Una solución más que Proyecto Resurrección está proponiendo para hacer viviendas más eficientes en materia de energía es educar a las familias para que opten por paneles solares, cambien sus electrodomésticos de gas a luz o que instalen ventanas eficientes. Son cambios que les producirán ahorros de dinero a los propietarios. En TRP han notado el aumento drástico de los precios del seguro de casa y el cambio climático afecta a propiedades que no están equipadas para las variaciones severas del tiempo. Ese es otro gasto que puede impactar a los dueños de vivienda.

El Proyecto Resurrección se enfoca en el Inmigrante

“El inmigrante ha sido atacado agresivamente en estos últimos años…, ¿quién va a abogar por las familias? Organizaciones como nosotros, que estamos dedicados a hacer avanzar al latino para poder tener acceso y realmente el objetivo es cerrar la brecha de riqueza”, aseveró Carretero. Por ello, Proyecto Resurrección es una organización enfocada en el inmigrante y además de servicios de vivienda también asiste a personas con clínicas legales para ajustar su estatus en este país.

Para crear riqueza se requiere estabilidad financiera y comprar casa es uno de los primeros pasos, también hay que invertir en otras opciones y planear para el retiro. “Una casa sigue siendo ahorita la base de poder crear riqueza en Estados Unidos”, insistió Carretero. La compra de propiedad siempre ha sido una de las iniciativas más grandes del Proyecto Resurrección, pues la organización fue fundada sobre la base de impulsar la posesión de propiedad, y con la noción de que creando propietarios de vivienda se producen comunidades estables.

“Las familias latinas somos un mercado muy grande, no solo bancos pero todo tipo de compañías están tratando de ver cómo nos venden un producto. Somos consumidores para sus productos, el latino se está posicionando financieramente, hemos contribuido por muchos años, están viendo que somos buenos clientes”, finalizó Carretero, directora de Bienestar Financiero del Proyecto Resurrección.

¿Familias con número ITIN comprando casa? ¡Es posible!

La familia Ayala anhelaba tener una propiedad en Estados Unidos. Al igual que muchas familias, ellos rentaron por 12 años. No podían esperar más para comprar casa, así que decidieron buscar asesoría. Se inscribieron en las clases gratuitas que ofrece Proyecto Resurrección, que de acuerdo con la familia Ayala, les parecieron muy recomendables e informativas, porque son una guía, especialmente para aquellos con intención de comprar casa.

A través de los servicios gratuitos que ofrece Proyecto Resurrección, la futura dueña de propiedad recibió una asesoría de evaluación financiera con una consejera. “Mi sorpresa fue que yo tenía buen puntaje de crédito y dije ‘¡oh!’. Yo no sabía esto, entonces me dijo: ‘mira, si estás interesada en comprar una casa con este puntaje crediticio los bancos te pueden prestar si tienes ingresos, si has declarado tus impuestos los últimos dos años, si tienes un poquito de dinero para el enganche y si no se puede buscar un tipo de asistencia para el enganche”, compartió la señora Ayala.

Un buen historial crediticio no solo facilita la obtención de un préstamo hipotecario sino que también puede influir en las tasas de interés y las condiciones del préstamo. Hace varios años, en una visita a su banco, le ofrecieron a la señora Ayala, tramitar una tarjeta de crédito. Ella comentó que “en nuestra cultura no cabe en nuestra mente trabajar con el crédito, a nosotros nos gusta dando y dando, tú recibes lo que estás comprando y pagas, no deudas, Nuestra mente, nuestra cultura no es de esa manera”. Aunque al principio se resistía a utilizar esta opción de crédito, al paso del tiempo fue lo que le ayudó a generar su buen puntaje crediticio.

Favorecidos con su buen puntaje de crédito, la familia Ayala comenzó a comparar lo que diferentes bancos les ofrecían y se dieron cuenta de que “la mayoría de los bancos le piden el 20% de enganche a personas que tienen número ITIN, lo cual es una barrera para comprar una casa. No tener el enganche es una barrera y no te permite avanzar”, compartió la madre de familia. Fue a través de los préstamos hipotecarios que ofrece el Proyecto Resurrección que la familia Ayala pudo calificar para comprar con ITIN, aportando solamente el 3% de enganche. Ellos fueron uno de los 15 préstamos con número ITIN que ofreció Proyecto Resurrección en 2024. Están conformes con el interés de su préstamo, su banco les consiguió un poco de ayuda económica y al momento de escribir estas líneas estaban a la espera de saber si calificarán para una asistencia de la Ciudad de Chicago.

El Proyecto Resurrección igualmente asistió a la familia Ayala con un agente de bienes raíces y los conectaron con Chicago Housing Trust. Esta organización amplía el acceso a vivienda, fomenta comunidades residenciales estables y trabaja para asegurar la asequibilidad a largo plazo en Chicago. También proporciona oportunidades y recursos para que las viviendas sean activos asequibles para las personas que desean ser propietarios. Mediante uno de los programas de Chicago Housing Trust, la familia Ayala encontró la propiedad que se ajustaba a sus necesidades y posibilidades, un condominio nuevo con cuatro recámaras ubicado cerca de las escuelas de sus hijas, cerca de sus lugares de trabajo y además a un precio asequible. Sometieron una oferta de compra, que fue aceptada y están esperando el cierre de compra de su condominio.

Ayala dijo sobre Chicago Housing Trust que “es un programa de la Ciudad, donde ellos construyen las casas y las dan a precios asequibles. Calificas de acuerdo con tus ingresos, debido a que los ingresos de mi esposo y míos no son muy altos y somos una familia de cuatro pudimos ser elegibles, así que ingresamos una solicitud para comprar una propiedad a través de ellos y afortunadamente fuimos elegidos para comprar un condominio”. La idea original de la familia Ayala era comprar una casa, no obstante “el precio de la vivienda, de las casas, está desorbitado y cada vez más las casas suben más de precio. Nos hubiera encantado comprar una casa debido a que tenemos dos niñas pequeñas, nos hubiera encantado tener un patio trasero, más espacio, pero por ahorita es lo que podemos comprar, un condominio”, narró la entrevistada.

Empoderando a la comunidad: Proyecto Resurrección y sus talleres de vivienda

Muchas dudas surgen durante el proceso de compra de vivienda, pero la educación que ofrece Proyecto Resurrección empodera a las personas con información valiosa para responder interrogantes. Por ejemplo, ¿cuál es la mejor opción, rentar o comprar? “Me di cuenta de que al comprar una propiedad tal vez va a estar saliendo más dinero de tu bolsillo, pero al final de cuentas vas a tener un dinero ahorrado ahí en esa propiedad que tú estás pagando y que en el futuro se lo puedes heredar a tus hijos y que tus hijos por su lado pueden comprar una casa y ya van a tener dos y la siguiente generación ya a lo mejor van a tener tres y eso no se puede lograr si pasas toda la vida rentando. Aquí tengo la respuesta que había estado necesitando, así que es mejor comprar que rentar”, compartió Ayala, quien atendió a los talleres de compra de vivienda del Proyecto Resurrección.

¿Por qué sigue siendo una buena inversión tener una propiedad? “Es probable que si el país llega a tener una recesión o situación especial, no se puede negar que las casas podrían bajar de precio, pero el mercado inmobiliario es el que más rápido se recupera, aunque las casas bajen por cierta cantidad de años eventualmente van a subir de precio. Cuando la quieras vender, aunque no la hayas terminado de pagar vas a recuperar una parte de tu dinero. O si la quieres heredar, vas construyendo riqueza generacional”, respondió la entrevistada.

Tras su experiencia como compradora de vivienda, Ayala tiene recomendaciones para las personas con ITIN. “Si usted es una persona que ya tiene número ITIN empiece a hacer crédito. Si no sabe cómo hacer crédito acérquese al Proyecto Resurrección, ahí le van a ayudar hasta que logre tener un puntaje de crédito sólido y alto. El crédito le va a abrir muchas puertas, tome las clases de compra de casa que pueden ser en español, son gratis, y vea en qué consiste el procedimiento de compra de casa y se dará cuenta de que no es imposible. Haga sus declaraciones de impuestos, manténgase en su empleo con ingreso constante y crédito”.

Contacto con las organizaciones

Proyecto Resurrección

resurrectionproject.org/es/

resurrectionproject.org/es/full-circle-homes-one-stop-shop-to-homeownership/

Autoridad de Desarrollo de Vivienda de Illinois (IHDA)

www.ihda.org

Chicago Housing Trust

chicagohousingtrust.org/homes-for-sale/

Condado de Cook

www.cookcountyil.gov/service/down-payment-assistance-pilot-program

Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD)

www.hud.gov

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La producción y publicación de este reportaje de La Raza han sido posibles en parte gracias al apoyo del Chicago Community Trust a través de su programa Cross Community Impact.