Obstáculos y soluciones al comprar casa en Chicago

Hay ventajas y desventajas al comprar un inmueble y lo mismo se puede decir de alquilar una propiedad.

“Las limitaciones suelen ser la calificación crediticia, demasiadas deudas, no saber por dónde empezar y no trabajar con un agente inmobiliario de confianza”, dijo a La Raza Dan Ortiz, agente de bienes raíces que trabaja en los suburbios de Berwyn, Cicero, Maywood y Broadview y en las comunidades del Sur de Chicago y Garfield Ridge.

El momento en que un individuo o familia compran casa depende de una variedad de factores, incluyendo el ingreso, su habilidad de lograr un crédito apto y otros que varían con base en la economía y los microcosmos que definen cada comunidad.

Para entender qué significa para una persona ser dueño de un hogar se debe analizar el panorama alternativo. El alquilar un apartamento significa que el inquilino depende de un contrato, quizás una decisión mes por mes, pero no está invirtiendo en su patrimonio. Es decir, sacrifica una inversión en un futuro y en el futuro de sus descendientes, quienes se podrían beneficiar de su patrimonio.

La alternativa presenta ciertas ventajas. Al alquilar no se tiene que pagar directamente impuestos a la propiedad o apartar fondos para composturas del inmueble y eso ofrece la oportunidad de ahorrar o pagar gastos.

Anna Vázquez reside con su esposo y tres hijos en un apartamento en la comunidad de Brighton Park, en el suroeste de Chicago. La decisión de esta familia de alquilar en vez de comprar estuvo basada primordialmente en sus finanzas.

“Queríamos tener suficientes fondos a nuestra disposición cada mes para ajustar cualquier necesidad que se presentara con nuestros hijos y si comprábamos una casa tendríamos que compartir esa mensualidad con las obligaciones de ser dueño de casa”, explicó Vázquez, quien paga $1,260 por un apartamento de cuatro habitaciones.

Expertos recomiendan que un comprador tenga cierta estabilidad financiera antes de iniciar el proceso de convertirse en comprador inmobiliario. Bancos y agentes inmobiliarios utilizan una fórmula básica para determinar si es el momento oportuno para que un individuo compre y pueda cumplir con la elegibilidad de ingresos. Según la FHA, el pago de la hipoteca no debe exceder el 29% de los ingresos mensuales de un individuo antes de impuestos. Esta pauta básica para seguir evita ejecuciones hipotecarias en el futuro.

Factores para considerar al decidir comprar una casa

“Durante una consulta, el hermano menor de mi cliente, quien estaba en la sala jugando videojuegos, me preguntó si el proceso era realmente tan sencillo como parecía”, relató Francisco Ríos, que ha sido agente de bienes raíces durante seis años. El 75% de sus clientes son latinos.

El joven de 21 años habló con un prestamista y descubrió que calificaba para comprar una casa, pero necesitaba fondos para el pago inicial. El cliente decidió vender su automóvil usado para comprar una casa de dos unidades. Su meta era mudar a sus padres y cinco hermanos fuera de la casa rodante donde habían vivido toda su vida.

“Historias como esta me llenan de esperanza, no solo porque se trata de una familia latina que sobresale, sino también porque involucra a compradores jóvenes, quienes están invirtiendo en su futuro”, resaltó Ríos.

Comprar una vivienda no es una opción para todos, pero sí es una responsabilidad e inversión inteligente para los que deciden tomar ese camino. Hoy se cuenta con accesibilidad al inventario de casas a través de varios portales en línea. Con un dispositivo móvil se puede comparar una variedad de ofertas hipotecarias, investigar el historial de agentes de bienes raíces, examinar las tasas de interés y revisar los préstamos disponibles desde la comodidad de su hogar.

Antes de comenzar a buscar una vivienda, un comprador debe evaluar su valoración crediticia, gastos mensuales actuales y ahorros disponibles para contribuir al depósito inicial.

“El comprador debe tener fondos disponibles para el pago inicial, depósito de garantía, inspecciones de la casa, tasación, honorarios de abogados, de préstamos, y de la compañía de títulos, impuestos, compensación para su agente de bienes raíces y seguro de vivienda”, dijo Monika Fogarty, agente de bienes raíces en el área suroeste de Chicago y suburbios con 16 años de experiencia.

Proceso hipotecario

Después de evaluar las finanzas personales y determinar si los ingresos mensuales serían suficientes para pagar una hipoteca, un comprador debe identificar la cantidad que tendrá disponible para el pago inicial y los costos de cierre. Estos datos ayudarán a determinar el tipo de préstamo que podrá solicitar. Elegir un agente de bienes raíces de confianza, contratar a un abogado de bienes raíces y a un inspector de viviendas están entre las tareas de hacer al tomar los primeros pasos para pasar de ser inquilino a ser dueño de casa.

“Un buen agente inmobiliario debe conocer el mercado y ser confiable. Debe escuchar atentamente a los clientes, brindar asesoramiento honesto y tener buenas habilidades de negociación para ayudar a los clientes a obtener las mejores ofertas”, explicó Ortiz, quien cuenta con siete años de experiencia y más del 40% de sus clientes son de ascendencia latina.

Tasa de interés actual

La tasa de interés es otro factor que impacta el pago mensual hipotecario. La Reserva Federal determina la tasa de interés de referencia para prestamistas según las condiciones de la economía. El mercado inmobiliario de 2023, por ejemplo, contó con las tasas de interés más altas en décadas, que alcanzaron hasta el 7.7%, y un inventario de viviendas limitado. Como consecuencia de estos altos intereses que inflan el pago hipotecario, individuos que habían contemplado invertir en una propiedad optaron por seguir alquilando. Durante los meses recientes, ante la amenaza de una espiral descendente y para evitar un declive económico del cual sería muy difícil recuperarse, la Reserva Federal anunció la reducción de la tasa de interés para estimular el mercado hipotecario.

“La respuesta a la nueva tasa de interés fue inmediata. Comenzaron a llamar más compradores interesados en visitar casas y dueños de casa, que se habían esperado para poner su vivienda de venta. Se animaron porque esperan tener mejores probabilidades de atraer a clientes para vender la casa rápido y al precio pedido”, contó Ortiz.

Pago inicial

Para evitar tener que pagar un seguro hipotecario, se recomienda invertir el 20% del costo total de la vivienda en un pago inicial. No es una meta realista para muchos ahorrar esta suma y por esa razón existen programas que ayudan a compradores de viviendas con este enganche. Los préstamos de la FHA requieren un seguro hipotecario para proteger al prestamista y aumentar las posibilidades del solicitante de calificar para un préstamo que le sería difícil conseguir con una contribución de menos del 20% al pago inicial de la vivienda. El seguro hipotecario se puede incluir en el pago mensual o se puede sumar a los costos de cierre.

“He ayudado a personas con número de Seguro Social a comprar casas con tan solo $1,000 y a compradores con número ITIN con 10% del precio de la casa para pagar hacia el enganche”, contó Ríos.

Programas financieros

Existen programas de apoyo financiero y de asesoramiento sobre el proceso inmobiliario para que los compradores logren conseguir el financiamiento necesario. Además de prestamistas federales, instituciones privadas, organizaciones sin fines de lucro y bancos ofrecen una variedad de opciones para personas buscando el préstamo que mejor se adapte a sus necesidades.

En Illinois, la Autoridad de Desarrollo de Vivienda de Illinois (IDHA, por sus siglas en inglés) ofrece tres programas que brindan apoyo financiero para acercar a individuos a la línea de meta aportando al pago inicial de la propiedad o a los costos del cierre.

La IDHA ofrece un préstamo de $6,000, que es perdonable después de 10 años.

La segunda opción brinda la oportunidad de calificar para un préstamo de $7,500, que se debe regresar al vender la vivienda.

Y en el tercer programa IDHA ofrece un préstamo de $10,000, que el individuo tendrá que pagar mensualmente durante un período de 10 años.

Las personas interesadas en estos programas deben cumplir con ciertos requisitos, entre ellos vivir en la vivienda, invertir $1,000 o 1% del precio de la vivienda, contar con un puntaje crediticio de 640 y completar un programa de asesoramiento sobre el proceso inmobiliario.

IDHA en colaboración con el Banco Federal de Préstamos para la Vivienda de Chicago ofrece asesoramiento sobre viviendas aprobadas por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés) para así ampliar el acceso a oportunidades para compradores de vivienda que son de bajos ingresos y forman parte de grupos minoritarios.

En Chicago, el programa de asistencia para el pago inicial (DPA, por sus siglas en inglés) proporciona $20,000 a residentes de la Autoridad de Vivienda de Chicago (CHA, por sus siglas en inglés) y $10,000 para solicitantes que no participen con la CHA. Este programa es una colaboración entre CHA y la organización Neighborhood Housing Services of Chicago. Los participantes deben ser compradores de vivienda por primera vez sin deudas que exijan 45% de sus ingresos. Además deben ser ciudadanos estadounidenses que habitarán una vivienda en Chicago.

Asimismo, instituciones comunitarias como el Proyecto Resurrección ofrecen préstamos con pagos mensuales asequibles y un enganche inicial de un mínimo de 3%.

Buen crédito

El puntaje crediticio de un individuo hace la diferencia en el tipo de préstamo para el cual podría calificar. Es recomendable eliminar deudas antes de iniciar el proceso hipotecario y no entrar en contrato o utilizar tarjetas de crédito para hacer compras de altas cantidades durante el proceso porque eso podría tener un impacto negativo sobre su  puntaje.

“Nuestro crédito estaba bien y teníamos dinero para el pago inicial, pero el balance de nuestras tarjetas de crédito y la deuda de los préstamos de nuestros automóviles nos mantiene aquí por ahora, mientras el costo de viviendas sigue escalando”, aclaró Vázquez.

Individuos con un puntaje de 740 o más califican para préstamos con una tasa de interés más baja. Sin embargo, individuos con puntajes crediticios por debajo de 620 califican para préstamos FHA, que están asegurados por el gobierno y brindan la oportunidad de lograr ser dueño de una vivienda.

Estatus migratorio

Al comprar se debe de considerar un préstamo FHA respaldado por el gobierno o un préstamo convencional.

Sin embargo, los inmigrantes sin estatus legal encaran una dura realidad al iniciar el proceso inmobiliario. Muchas instituciones financieras se niegan a brindar préstamos a individuos sin un historial crediticio, lo que por lo general es el caso de los inmigrantes. A pesar de ello, los inmigrantes tienen opciones. Sí, existen préstamos dirigidos a poblaciones que reciben su salario en dinero efectivo y que no reportan estas cantidades a las autoridades crediticias o no utilizan tarjetas de crédito para pagar sus facturas. Pero sin poder rastrear ni comprobar la identidad de los inmigrantes indocumentados es muy difícil para una institución financiera confiar en estos individuos para ofrecerles un crédito hipotecario.

“Existe la idea errónea de que se necesita mucho dinero en efectivo o un número de Seguro Social para comprar una casa, lo cual no es cierto en absoluto”, dijo Ríos.

Para remediar este problema, existen los préstamos para vivienda que se consiguen utilizando el número ITIN, un número de identificación de contribuyente emitido por el Internal Revenue Service (IRS) otorgado en lugar de un número de Seguro Social. Al solicitar un préstamo, las personas con número ITIN deben demostrar que están empleadas y han pagado impuestos. También deben presentar otros documentos como un historial bancario y facturas de servicios públicos. Los solicitantes con número ITIN son más susceptibles de caer en abusos como préstamos predatorios y deben tomar precauciones al aceptar propuestas con una tasa de interés elevada.

Además, en el estado de Illinois, a través del programa de HUD, existen varios programas de asistencia financiera para compradores de vivienda por primera vez así como para veteranos, miembros activos del servicio militar y sus cónyuges sobrevivientes, nativos americanos, maestros y primeros socorristas, bomberos, técnicos de emergencias médicas y compradores interesados en una propiedad con sede en áreas rurales.

Para mayores informes sobre estos programas y para reportar prestamistas fraudulentos, visite la página en línea www.hud.gov.

Tipo de hogar

Una casa no necesariamente es para todos. El tipo de hogar ideal para una persona o familia depende de las necesidades del comprador, entre ellos el número de habitaciones, el acceso a fondos y la disponibilidad de ingresos para el mantenimiento del hogar o costos adicionales. Una vivienda perfecta podría presentarse en forma de un apartamento, un condominio, una casa familiar o un hogar de 2 a 4 unidades. Invertir en un condominio, por ejemplo, elimina la necesidad de comprar una máquina para cortar el césped pero requiere de un pago mensual a la asociación de propietarios, quienes se encargan del manejo de espacios comunes y de los exteriores de las casas.

“La comunidad latina es muy compleja y diversa y las necesidades de cada cliente son diferentes. En mi experiencia, el estilo de vida suele ser el factor más importante. A mis clientes ‘millennials’ y de la generación Z, algunos originarios de la Ciudad de México y otros de Bogotá, les encanta la vida acelerada y vivir en edificios cerca del trabajo y el entretenimiento. Por otro lado, muchas familias prefieren los suburbios, donde tienen más espacio para crecer”, detalló Ríos.

Ubicación

Para algunas familias, la ubicación de la propiedad pesa más que el número de habitaciones o baños con el que cuenta la vivienda. El acceso limitado a un modo de transportación puede ser razón suficiente para elegir una vivienda a poca distancia de las escuelas, un parque, transporte público o centros de entretenimiento y cultura. Otro punto para considerar es el índice de criminalidad de una comunidad, porque este podría impactar el valor de la propiedad.

Condiciones de la vivienda

Quizás para algunos compradores el factor más importante es que un inmueble esté listo para la mudanza. De preferencia una casa nueva o recién remodelada que esté disponible para amueblar y tenga menos probabilidades de necesitar reparaciones inmediatamente. El principal inconveniente de comprar este tipo de hogar es el alto costo. Por otro lado, en Chicago, el programa de reparación de viviendas ofrece asistencia financiera para proyectos de renovaciones (por ejemplo, la instalación de un techo) a personas con ingresos por debajo del umbral oficial de pobreza. Es decir, los compradores pueden conseguir una propiedad a un costo módico si están dispuestos a invertir tiempo y sudor para lograr levantar el hogar de sus sueños.

Asimismo, un comprador debe contemplar si el número de habitaciones y baños es suficiente para el número de personas que habitarán la vivienda.

Cambio a las leyes

En septiembre de 2024, la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (REALTORS) anunció un acuerdo para resolver una demanda que cambió la estructura de compensación para los agentes inmobiliarios que representan a los compradores.

“Los nuevos cambios que surgieron del acuerdo exigen más transparencia y la disociación de las comisiones pagadas”, explicó Fogarty.

Anteriormente, en la mayoría de las ventas residenciales los vendedores pagaban las comisiones de su propio agente de bienes raíces y ofrecían una comisión al agente que representa al comprador. Después de la demanda, el acuerdo dicta que los agentes de los vendedores pueden ofrecer pagar la comisión del agente del comprador durante la negociación, pero no se puede anunciar en el MLS, la base de datos que los agentes inmobiliarios utilizan para promover la venta de casas. Los compradores deben firmar un acuerdo con el agente antes de visitar una casa. El acuerdo debe enumerar el monto de compensación que el comprador pagará a su agente, en caso de que el vendedor no esté de acuerdo con cubrir la comisión como parte de la negociación.

Contacto con instituciones

Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos (HUD)

www.hud.gov

Autoridad de Desarrollo de Vivienda de Illinois (IHDA)

www.ihda.org

Tesorera del Condado de Cook

www.cookcountytreasurer.com

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La producción y publicación de este reportaje de La Raza han sido posibles en parte gracias al apoyo del Chicago Community Trust a través de su programa Cross Community Impact / Collective Power.