Latinos se fortalecen como compradores de vivienda pero fuertes retos persisten en Chicago

Guadalupe Brizuela, una mamá soltera con dos niños adolescentes que vivió en el barrio de Gage Park, en el suroeste de la ciudad de Chicago, por más de dos décadas, decidió finalmente abandonar el miedo y las dudas que la habían atormentado por mucho tiempo y tomó los primeros pasos para comprar su propia casa en el suburbio de Summit. Había contemplado la idea por muchos años, pero la falta de conocimiento sobre el proceso, la inestabilidad de la economía y el miedo de arriesgarse a invertir todos sus ahorros en una propiedad la mantuvieron al margen y la distanciaron de una de las decisiones más grandes que haría en su vida.

Cuando pusieron a la venta el edificio de tres pisos que habitaba junto a su familia, Brizuela, supervisora de un restaurante de comida rápida, supo que tendría que aquietar sus dudas y explorar la opción de convertirse en dueña de casa por primera vez.

“Era la mejor opción para mi familia después de vivir 26 años rentando un apartamento. Había ahorrado más de $120,000 para los gastos de ser dueña de casa y utilicé $3,000 de ellos para el depósito inicial”, dijo Brizuela a La Raza.

La cantidad que pagaba de renta por un apartamento de dos habitaciones sería casi lo mismo que lo que estaría contribuyendo a una hipoteca. La diferencia es que al pagar una hipoteca estaría invirtiendo en el valor líquido de su vivienda. Esta táctica financiera mejora el patrimonio neto y puede proporcionar fondos adicionales a través de un préstamo sobre el valor de la vivienda.

Del otro lado de la moneda, los impuestos a la propiedad y el costo de mantenimiento de una vivienda son factores que se deben considerar fuertemente, especialmente si el inmueble tiene como sede una comunidad donde el valor de la casa se mantiene relativamente estático o por debajo de los costos crecientes que están vinculados a ser dueño de casa.

Tal como Brizuela, quien llegó a Chicago de México junto a sus padres a los 5 años, muchos latinos deben sopesar sus opciones al decidir sobre el tipo de alojamiento apropiado. Existen varios factores que influyen en la decisión de un individuo para convertirse en dueño de una vivienda, entre ellos asequibilidad y proximidad al lugar de empleo y a escuelas. Y, posiblemente, uno de los factores más importantes es la capacidad de solventar costos inesperados como reparaciones y aumento en impuestos o en el seguro para la propiedad.

Historial hipotecario estadounidense

Para entender el panorama hipotecario de hoy es necesario conocer la historia inmobiliaria de los Estados Unidos y las leyes que fomentaron prácticas injustas contra ciertos grupos étnicos. El sueño americano desde siempre ha sido ser dueño de un terreno o propiedad. De hecho, en la formación de la república estadounidense algunos estados solo le otorgaban el derecho al voto, uno de los privilegios más cotizados, a los dueños de terrenos. Este pequeño subconjunto de la población, hombres anglosajones terratenientes, tenían un poder que eventualmente les permitiría acumular riqueza a lo largo de varias generaciones. Durante la formación de este país, identificarse como dueño de un terreno o propiedad era un símbolo de estatus socioeconómico y otorgaba cierto acceso a establecer las normas aceptadas por la sociedad. Es decir, existe una conexión entre ser propietario y la soberanía. Además, ser dueño de casa es la manera más eficaz de establecer un patrimonio generacional.

El gobierno federal estadounidense comenzó a ofrecer préstamos hipotecarios para estimular la compra de inmuebles y apoyar la economía durante la Gran Depresión en la década de 1930. En sí, esa crisis financiera mundial fue el catalizador del desarrollo de programas que facilitaron la asequibilidad de la vivienda y las hipotecas inmobiliarias. Entre estos programas federales surgió la Administración Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés) en 1934. Este programa sigue vigente y en 2022 la Asociación Nacional de Profesionales Hispanos del Sector Inmobiliario reportó que 24% de los latinos utilizó el programa de préstamos de FHA para comprar su hogar. Los préstamos FHA, que están asegurados por el gobierno federal, cuentan con requisitos menos estrictos y aceptan un puntaje de crédito bajo y un pago inicial mínimo. Además, este programa mantiene los costos de cierre a un precio módico. La combinación de todos los incentivos favorece a compradores latinos de bajos ingresos o con un historial crediticio limitado.

Sin embargo, en esta época también surgió una práctica discriminatoria, conocida como ‘redlining’, que consiste en la negación sistemática de servicios como hipotecas, préstamos de seguros y otros servicios financieros a residentes de ciertas razas o etnias. Hoy en día, hay una clara correlación entre esta práctica y la falta de diversidad cultural en ciertas comunidades. ‘Redlining’ es una práctica que resultó en la segregación de grupos étnicos a lo largo de la ciudad de Chicago. Un estudio publicado en 2019 por la Brookings Institution, una organización sin fines de lucro, detalló que aunque “la práctica de segregación residencial era explícita en su objetivo de atacar a los afroamericanos…, residentes latinos o hispanos, los residentes blancos de bajos ingresos, los no ciudadanos, los comunistas y otras poblaciones que el gobierno federal consideraba ‘riesgosas’ se incluían en la segregación residencial”. Estas áreas “riesgosas” identificadas así por agentes de bienes raíces e instituciones financieras cuentan con mayor concentración de residentes de color, así como ingresos y valores de vivienda más bajos.

Donde viven los latinos y por qué

El futuro del mercado inmobiliario y la economía de Estados Unidos estará en las manos de los latinos. Según un reporte del Urban Institute publicado en 2021, entre los años 2020 y 2040 los latinos representarán el 70% de los nuevos propietarios de viviendas en Estados Unidos.

Suroeste de Chicago

A principios del siglo XX, la primera ola de latinos, en su mayoría mexicanos, se instaló en Chicago. Sus hogares estaban ubicados a pasos de los oficios que les otorgarían los fondos necesarios para establecer raíces en un nuevo país. En esa época, las industrias que prevalecían eran el comercio ferrocarrilero, la producción de acero, las empacadoras y el procesamiento de carnes. Principalmente, esas fábricas tenían sede en las comunidades del Sur de Chicago, Near West Side (cerca de Pilsen y La Villita) y en New City (donde está ubicado el Barrio de las Empacadoras). Los migrantes latinos se convirtieron en la mano de obra que contribuiría al perfil de Chicago y sería parte integral de su oferta cultural y rico tapiz étnico.

De acuerdo con el reporte ‘Fuerza Mexicana: The past, present, and power of Mexicans in Chicagoland’ difundido por el Great Cities Institute de la Universidad de Illinois en Chicago en 2024, mexicanos y latinos de otras nacionalidades siguen habitando el suroeste de la ciudad, pero ahora viven también en las comunidades adyacentes de South Lawndale, Brighton Park y Gage Park. Asimismo, la comunidad mexicana también contribuye al 50% de los residentes habitando las comunidades de Belmont Cragin y Hermosa al noroeste de la ciudad. Expertos proponen que el cambio demográfico de los barrios de Pilsen y La Villita y el desplazamiento de mexicanos de estas comunidades está directamente relacionado con la gentrificación y el aumento de etiqueta de precio de viviendas. Esta conjetura la refuerza el análisis titulado ‘Quién vive en Pilsen: La trayectoria de la gentrificación de 2000 a 2020’de los autores John J. Betancur y Alexander Linares. Allí se indica que “entre 2010 y 2020, se emitieron 258 nuevos permisos de construcción en total…, coincidiendo con la aceleración del desplazamiento y la pérdida de población en el Lower West Side”. Años después había más viviendas nuevas, pero menos latinos. En 2020, se reportó un descenso de 17% de residentes latinos viviendo en Pilsen.

La construcción de nuevas propiedades en la comunidad de Lower West Side, que incluye el barrio de Pilsen, ha resultado en un auge en la valoración de los inmuebles y en los impuestos sobre las propiedades. De acuerdo con el reporte anual sobre los impuestos de vivienda difundido en 2022 por Maria Pappas, tesorera del Condado de Cook, los impuestos de propiedad subieron hasta el 44% en la comunidad de Lower West Side/Pilsen. En un análisis de 20 años de la historia de impuestos prediales difundido por la oficina de Pappas, se reportó un aumento del 295% en el Distrito 25, donde se encuentra el barrio de Pilsen.

El costo elevado de las viviendas también impulsa un auge en la renta, que crea una situación difícil para residentes de pocos recursos y con raíces en esta comunidad.

En Pilsen, por ejemplo, los apartamentos disponibles para alquilar por más de $1,000 aumentaron del 32% entre 2005 y 2009 al 51% entre 2016 y 2020, según el análisis de John J. Betancur y Alexander Linares. Una persona se considera agobiada por el alquiler cuando aporta el 30% de sus ingresos al alquiler de su vivienda. De acuerdo con el mismo informe, se estima que entre 2016 y 2020 el 35% de los inquilinos y el 34% de los propietarios estaban agobiados por los costos de la vivienda en Pilsen.

Noroeste de Chicago

En la década de 1940, después de la Segunda Guerra Mundial, los puertorriqueños establecieron raíces en un barrio ubicado cinco millas al noroeste del centro de Chicago, Humboldt Park. Allí, alquilar o comprar propiedades asequibles era un sueño alcanzable para los puertorriqueños que, a diferencia de los inmigrantes mexicanos y de otros países, contaban con la ciudadanía americana. Casi 70 años después se inició un éxodo de esta población a comunidades cercanas donde el costo del inventario de viviendas se mantiene relativamente más bajo. Según el reporte ‘Paseo Boricua: Reclamando un espacio puertorriqueño en Chicago’escrito por Nilda Flores-González, el porcentaje de latinos viviendo en las comunidades de “Hermosa, Avondale y Belmont Cragin aumentó en un 41.6%, un 99.6% y un 198.1%, respectivamente”. González atribuye este aumento, parcialmente, al desplazamiento de puertorriqueños de Humboldt Park.

Con el objetivo en mente de detener la gentrificación o el desplazamiento de latinos de la comunidad de Humboldt Park se formó una coalición de más de 80 organizaciones comunitarias y líderes empresariales de nombre Humboldt Park Empowerment Partnership (HPEP, por sus siglas en inglés). En 1996, este grupo anunció el Plan Estratégico de la Zona de Empoderamiento de Humboldt Park, del cual surgió la iniciativa económica para revitalizar la calle Division y sellar la identidad latina que caracteriza la comunidad con el sobrenombre Paseo Boricua. No obstante, años después, la apertura del parque urbano de nombre Bloomingdale Trail, apodado el Sendero 606, estimuló aún más el mercado inmobiliario. La transformación de vías de tren abandonadas por la ferroviaria Bloomingdale en un parque urbano atrajo la atención de inversionistas. Muchos de estos reemplazaron edificios de múltiples apartamentos con viviendas unifamiliares a lo largo de las 2.7 millas que abarca el sendero.

Además, el precio de venta medio de un inmueble de 2 a 4 unidades, con sede cerca del Sendero 606, aumentó de $97,000 dólares en 2012 a $462,000 dólares en 2018.

Este tipo de edificios con múltiples unidades son una de las opciones más sustentables para propietarios e inquilinos latinos porque ofrecen oportunidades para alquileres más bajos y facilitan la compra de viviendas a personas de menos ingresos. De hecho, más del 73% de las unidades de alquiler de 2 a 4 apartamentos están ocupadas por una persona latina o afroamericana. Asimismo, los dueños de la mayoría de este tipo de edificios son personas de color, según el reporte del Instituto de Estudios de la Vivienda de la Universidad DePaul difundido en 2023.

Al reducirse la disponibilidad de este tipo de inmuebles debido a la conversión a viviendas nuevas y hogares unifamiliares, hay consecuencias drásticas. En las comunidades con mayor presencia latina se deteriora la asequibilidad de las viviendas e incrementa el costo de las propiedades y aumenta el desplazamiento de personas de bajos ingresos.

Con el fin de imponer regulaciones sobre el fenómeno de gentrificación de las comunidades habitadas por latinos, en septiembre de 2024 el Concejo Municipal de Chicago votó 44 a 3 para aprobar el decreto legal titulado ‘Northwest Side Housing Preservation Ordinance’, que aborda las comunidades de Hermosa, Logan Square, Avondale, West Town y Humboldt Park. Esta ordenanza está basada en un programa piloto de nombre ‘The 606-Pilsen Demolition Permit Surcharge Ordinance’, que impone cargos a permisos para la demolición de edificios con unidades residenciales en el área que rodea el Sendero 606 y en áreas de Pilsen.

La nueva ordenanza requiere que los propietarios paguen una tasa adicional de al menos $20,000 por unidad y hasta $60,000 por la demolición de edificios con hasta cuatro unidades. Además, se le dará la oportunidad a los inquilinos que residen en este tipo de edificios de comprar el inmueble antes de que esté disponible al mercado general. La organización Chicago Community Land Trust recibirá los fondos recolectados y los utilizará para respaldar las necesidades de vivienda asequible en las comunidades identificadas.

De esta manera se busca desacelerar el desplazamiento de latinos de estas áreas causado por el reemplazamiento de viviendas asequibles.

Prácticas predatorias discriminatorias

Prácticas injustas en el ámbito inmobiliario fomentan la segregación de grupos étnicos y presentan obstáculos para latinos que tratan de convertirse en propietarios y crecer su riqueza intergeneracional.

Estrategias injustas como ‘redlining’ contribuyeron a la segregación regional, que casi un siglo después prevalece y se manifiesta en comunidades definidas por la concentración de pobreza.

Según los autores Novara y Khare del estudio ‘Un futuro compartido: Dos extremos de segregación residencial’,publicado en 2017, “Chicago lidia con una historia que ha arraigado profundamente su separación racial y económica…”.

Hoy en día, la distinción no es solo entre los que son dueños de propiedades y los que no lo son, sino también en función del valor de sus propiedades. De acuerdo con el reporte ‘Fuerza Mexicana’, el valor promedio de “las viviendas en los barrios predominantemente mexicanos, como Sureste, La Villita, New City y Gage Park, estaban entre los más bajos de la ciudad”.

Sin embargo, el reporte también detalla que en las últimas dos décadas ha aumentado el índice de dueños de casa mexicanos del 41.2% en 2000 al 49.9 % de 2018 a 2022. En sí, el porcentaje de mexicanos que están invirtiendo en ser propietarios está aumentado, pero el valor de sus hogares sigue relativamente debajo del promedio. Esta realidad mantiene a muchos latinos en las mismas comunidades o limita la flexibilidad de comprar en barrios o suburbios más afluentes.

La promulgación de la Ley de Vivienda Justa ‘Fair Housing Act’ en 1968 prohibió la discriminación en la venta, el alquiler y la financiación de viviendas por motivos de raza, religión, origen nacional o sexo. Esta ley tenía como fin eliminar los obstáculos al comprar una casa que se basan ​​en la raza de una persona. Posteriormente se adoptó la Ley de Divulgación de Hipotecas para Viviendas de 1975, ‘Home Mortgage Disclosure Act’, que exige que instituciones financieras recopilen información sobre su actividad crediticia hipotecaria y garantiza la disponibilidad de préstamos para comunidades independientemente de la raza de las personas.

En 2007, la crisis de las hipotecas subprime o hipotecas basura, causada parcialmente por la precaria regulación de la industria inmobiliaria, resultó en desalojos, ejecuciones hipotecarias y la pérdida de préstamos por falta de cumplimiento. Las más afectadas fueron las familias de bajos ingresos y de clase media que no cumplían con los requisitos de hipotecas tradicionales por falta de ingreso o historial de crédito. Durante esta crisis, muchos prestamistas ofrecieron a personas de escasa solvencia préstamos con altos intereses. Fue otro revés para muchas familias latinas, quienes perdieron su patrimonio durante esta crisis. Según un reporte del Instituto de Política Económica (EPI, por sus siglas en inglés), una organización sin fines de lucro que realiza investigaciones sobre el impacto económico de políticas, en 2006, 47.3% de las hipotecas subprime fueron otorgadas a latinos. Este tipo de prácticas predatorias discriminatorias tuvieron un impacto significante en la vida de latinos en búsqueda del sueño americano, muchos de ellos fueron dirigidos hacia préstamos de alto riesgo cuando podrían calificar para préstamos convencionales. Otros perdieron sus hogares, ahorros y tuvieron que pagar multas.

Para evitar la recurrencia de este tipo de crisis, prestamistas e instituciones financieras ofrecen información educacional sobre el proceso hipotecario a nuevos compradores de vivienda.

A ello se suma el sesgo de una tasación o devaluación de viviendas con base en la identidad racial o étnica de sus propietarios o de la comunidad en donde se encuentra el hogar. De acuerdo con un informe de la entidad financiera inmobiliaria Freddie Mac, citado por la Administración Nacional de Cooperativas de Crédito, “de 12 millones de tasaciones evaluadas, las casas en los vecindarios de gente de color y latina se tasaban a un valor menor que propiedades similares dentro de las comunidades blancas”. La Administración de Biden reaccionó ante este asunto y le encargó a la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda evaluar 47 millones de informes de tasación pública en 2022. Con base en esta información se descubrió que en Chicago, por ejemplo, la diferencia entre el valor medio tasado para viviendas en comunidades de color y propiedades en comunidades principalmente habitadas por anglosajones está por encima de $411,000.

Esta orden gubernamental tiene como propósito divulgar información y dar a conocer las injusticias en el proceso inmobiliario, medir las desigualdades en el acceso a préstamos y asistencia financiera, y comenzar a emparejar las oportunidades para todos.

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La producción y publicación de este reportaje de La Raza han sido posibles en parte gracias al apoyo del Chicago Community Trust a través de su programa Cross Community Impact / Collective Power.